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空き家を放置する危険性を理解し、管理、解体、売却など状況に合わせた対策方法を見つけること。

「空き家を持っているけど、どうしよう…」このような悩みがある方はいませんか?空き家は、ひとつの資産ではありますが活用法もわからず持て余してしまうものです。そして、誰も住む予定がないとそのまま放置してしまいがちです。   しかし、いつまでも空き家を放置していても大丈夫なのでしょうか。誰も住まず、お手入れもされず、このままではどんどん劣化してしまい、家としての価値はゼロになり、本当に人が住める状態ではなくなっていきます。最近では「空き家問題」が深刻になっており、自分が所有している空き家だけでもなんとかしたいものです。   そこで今回、空き家問題にスポットを当ててみました。空き家には、国をも動かすほどの知られざる大きな問題があることをしっかり理解し、空き家所有者ができる対策などを詳しくご紹介します。現在、空き家を所有してお困りの方に有益な情報をまとめたので参考にしてみてください。    

所有者や国とって深刻な問題になっている空き家問題

  いまや空き家は年々増加傾向にあり、2030年では3軒に1軒が空き家になる、と言われています。これでは日本中が空き家だらけで、このままではいけない!ととうとう政府が立ち上がり、対策法を設置しました。   しかし、なぜそんなに空き家が増えてしまったのでしょうか。そして、所有者や国は何に悩んでいるのでしょうか。まずは、所有者や国が抱える問題や空き家が増えた要因を見ていきましょう。

【空き家の所有者が抱えている問題】

空き家とは、誰も住んでいない状態の家屋のことを差します。空き家を所有している人には、さまざまなケースがあり、抱える問題もそれぞれです。実際にどんな問題を抱えているのでしょうか。   まずは、空き家をどうにかしたいが、答えが出ずに先延ばしにしてしまっているケースです。 「親が亡くなり、相続した」が自分はすでに違う土地で生活を始めているため、なかなか仕事のことや家族のことを考えると、実家に引越しをして生活するというのは難しい。   核家族化が増え、都心に家を持つ人が増える現在、田舎にある実家に住む人がいなくなり空き家にするしかない。   このように、「いまのところ住む予定はないが今後住むかもしれない」という漠然とした思いがあり、現段階ではその答えがでずに空き家としてしまっている状態をいいます。   次に、解体したくてもできないケースです。空き家の土地を売りたくても、空き家があれば壊さないと高値で土地が売れないということもあり、解体に費用が掛かってしまうので空き家を壊せずにそのままにしている状態です。   そして、空き家を壊して更地にしてしまうと固定資産税が高くなってしまうので、空き家を残して土地を所有しているケースです。固定資産税をなるべく抑えたくてあえて空き家にしているという方は多いでしょう。   これらのことから、空き家をもつケースはさまざまであり、空き家を持つことが悩みの種となっている方もいるでしょう。   また、空き家を所有していると問題も出てきます。管理に費用や手間がかかり、しっかり管理していないと近隣トラブルになることもあるので常に状態を把握しておかないといけません。空き家所有者が抱える問題はたくさんあるということが分かります。

【空き家の増加は国にとっても大きな問題に!】

全国の空き家は800万戸以上で、毎年数は増え続けています。空き家というと地方のイメージが強いですが、実は都市圏もとても多いのです。東京都・神奈川県・愛知県・大阪府の4大都市だけで合計約30%にも達しています。都市部は人が多い分、空き家になる確率も高くなります。   日本は少子高齢化が進んでいます。人口が減少し続けているため、世帯数が増えません。そのため、住む人がいなくなった家が増えているのです。   そのうえ、まだまだ中古物件よりも新築物件の方が人気あるため、既存の家屋はいつまでも残り、新しい家屋がどんどん建っていきます。これでは日本が家だらけになってしまうことでしょう。  

【なぜ空き家が増えるのか?】

空き家の増加理由、ひとつが中古物件の需要がないことです。自分好みの間取りに住みたい、たとえリフォームされたとはいえ土台の経年劣化は避けられないため新築物件にみんな目がいきやすいのです。   また上記でも少し触れましたが、少子高齢化も原因となっています。人間には寿命があるため、高齢者世帯ほど空き家になる可能性は高いです。出生率が低いということは、成人する大人が少なくなっているため家を求める人口も減ります。   子供がいないと、家を引き継ぐ人もおらずに空き家になってしまうでしょう。すでに現在、空き家予備軍が目立っている状態です。  

管理は必須!空き家を放置していることで負う3つのリスク

空き家所有者は管理をすることが求められます。なぜ誰も住んでいない家を管理しなければいけないのだろう、と疑問に思う方もいるでしょう。しかし誰も住んでいないからこそ管理が必要なのです。管理をしないことで起きるリスクを以下に解説します。

【資産価値の低下】

人が住んでいない家というのは、劣化スピードが速まります。人がいる方が劣化しそうな気もしますが、家というのは生きているため呼吸をしています。   人がいれば、窓を開けて換気をするでしょう。空気が通ることで、家も深呼吸ができているのです。しかし、空き家のような人が住んでいない状態では、いつも室内は閉めきり、換気ができません。   空気はよどみ、湿気も逃がすことができず、結果的にカビが生えます。カビが増殖すれば柱も床も腐っていき老朽化が進みます。   このように腐った家に高い価値はつくわけがありません、そもそも家というのは、月日がたつほど価値が下がるものです。これが地方であれば、過疎化も進み、人が寄り付かない場所になることで資産価値は落ちていく一方です。

【周辺環境を悪化させトラブルの原因に】

周辺環境を悪化させるとはどういうことでしょうか。空き家になると、人が出入りしなくなるので、住宅の手入れがされなくなくなります。   雑草は生え放題で、荒れ地化するでしょう。雑草だらけになると、景観が悪く害虫も増え、その害虫をエサに、害獣までも住むようになることも。害獣によるフンや死骸による不衛生な環境に、悪臭がするようになれば近隣住民も黙っていられません。   もっと恐ろしいのが、不審火などによる発火です。空き家が放火される事件は多く、人が住んでいない分、発火の発見も遅れます。気づいたときには大きな火になっており、近隣も巻き込む火災となれば、取り返しがつかないトラブルになってしまいます。   その他、劣化によって外壁や屋根にもほころびがでるため台風や地震などの自然災害によって、屋根材などが吹き飛んでしまうこともあります。散乱するだけでも迷惑ですが、もしも飛んで行った屋根材が近隣の家屋にぶつかり、破損させてしまったら?もっと最悪なケースでは人に当たることもあります。ケガをさせては謝って済む問題ではありません。   このように空き家だからこそメンテナンスをして、時には補修などを行い、近隣に迷惑がかからないよう配慮しなくてはいけないのです。  

【空き家が与えた損害に賠償責任を負うことも】

上記でトラブル内容についてお伝えしましたが、トラブル内容によっては相手に迷惑をかけた分、損害賠償の支払い義務が発生することもあります。   雑草が伸び、敷地外に飛び出すようなら枝を切り落とす、根を取り除く、といった請求が認められています。また著しく、景観を損ねているようであれば自治体によっては景観条例違反として、指導が入ります。   雑草が鬱蒼と生え、景観が悪くなると不審者も近づきやすく、放火もされやすくなります。不審火含め、自然発火でも火災がおき、近隣へ被害があれば十分な賠償を考えなければいけません。関連する法律では「失火責任法」がありますが、これは重大な過失に適用されます。   火災が起きそうだけど放置していた、などでなければ失火責任法に当てはまらない可能性もありますが、法律上責任はないからといった逃げるわけにはいきません。きちんとした対応が必要でしょう。   また自然災害や劣化による、倒壊や破損により迷惑をかければ賠償責任が問われます。塀が倒れて隣の家に傷をつけたときはもちろんですが、人に当たり、命に係わるほどのダメージを与えれば重大な損害賠償責任を負うことになります。

空き家問題を解決するための大きな動き

ここまで空き家を放置すると大きなリスクは伴うことを説明しました。また国としても放置できない現状であることも説明したところで、次に自治体の動きについて解説していきます。  

【改変された法律や自治体の対応】

空き家を放置することは悪影響があるため早く何か手を打たねば…という思いから空き家法の改変や、自治体も新しい取り組みをしています。   そのひとつが「空き家バンク」です。空き家バンクとは「空き家を売りたい人・貸したい人」と「空き家を買いたい人・借りたい人」を結びつける、いわゆるお見合いマッチングサービスです。   空き家を持て余して困っている所有者は空き家を売却・賃貸を考えていても世間に知ってもらわないと始まりません。反対に空き家を求めている人は、どの地域にどのような空き家があるのが知りたいです。そこで空き家バンクに登録することで、全国のネットから空き家情報が開示されるため両方にとってWIN-WINな関係性です。   いま多くの自治体がこの空き家バンクを導入しており、ときには空き家のリフォーム代など補助金制度も設けているところもあります。

【空家等対策特別措置法の概要】

「空家等対策特別措置法」を聞いたことあるでしょうか・これこそが政府が打ち出した解決策です。この法律はいったいどのようなものなのかを解説していきます。   平成27年5月に完全施工されたこの法律、所有者の特定ができるようになりました。これまでは空き家があっても「所有者はどこへ?」「持ち主が誰?」といった理由で、勝手に処分もできなければ何もできないお手上げ状態だったのです。   しかしこの法律は、固定資産税の納税記録から所有者を特定できるようになったのです。特定できれば、勧告や指導入ることができます。   また、空き家にしていたことで固定資産税が最大で1/6に減税されていたところ、特定空き家に指定される減税対象から外され、通常の税率(いままでの6倍)に戻されます。   このようになることで、空き家を放置して知らないふりしていた人も、放置状態にできなくなり何らかの対処を求められるようになりました。  

【私たちに与える影響は?】

空き家を放置する人が減れば、売却や賃貸を考えるようになるでしょう。いままで動きのなかった土地が不動産へと流れれば、不動産業界にも影響があります。空き家を更地にするための解体工事やリフォームの修繕費用とお金も動くでしょう。空き家を活用することで地域も人が集まるなど、全体的に活性化することが期待できます。   しかし、プラスのことばかりではありません。空き家物件が不動産業界に増えても、買い手がいなければ循環していかないため、空き家だけ飽和してしまうこともあります。供給と消費のバランスが崩れる可能性は多いにあります。  

私たちが空き家問題を解決するための対策

ここでは空き家所有者が、どのように問題と向かい合っていくのかについて具体的な解決先を3つご紹介します。それぞれ特徴があるため、自分に合う方法はどれになるか確認していきましょう。  

【活用する】

空き家を賃貸として出します。家財道具などそのまま残っているのなら、すぐに住める状態として貸し出すことができます。普通の一軒家として貸すことも可能ですが、ときには民宿として利用したり、最近多いシェアハウスとしても利用したりできます。   シェアハウスならば家賃が数人と折半になるため、お金のない若者や夢追いかける同志たちには安い家賃で住めるためよいでしょう。  

【解体する】

思いきって解体をしてしまう方法もあります。更地にすることで、買い手が見つかりやすいときもあります。中古住宅よりも新築住宅が人気のある日本では、土地のみを探している人が多いからです。   また、解体をして駐車場にもすることもでき、更地であるからこそなんにでも変貌できるのです。自治体によっては、解体する補助金制度を設けているところもあるので、その地域の自治体のホームページで確認してみるとよいでしょう。  

【売却する】

家の状態がまだよいのであれば売却しても、中古物件ですが売れる可能性は十分にあります。新築よりも価格が抑えられて、なおかつきれいな家であれば注目されやすくなります。   また、更地を探している人からでも、空き家は目には止まります。たとえいま建物があっても、その土地が気に入ったのであれば解体した更地にしたらよいだけなのです。人気の住宅エリアなどに空き家があう場合は、十分に空き家付きでも購入する人はいるでしょう。   まとめ 空き家を所有している人にとって、どのように対処していけばよいのか難しい空き家問題。今回の記事で何か答えは見つかったでしょう?   空き家の放置は自分にとっても、近隣住民にとってもマイナスなことが多いです。適切な管理が求められますが、管理といってもなかなか簡単にできることではありません。   国や自治体もバックアップしてくれているため、いちど空き家対策を前向きに考えてみるのもよいでしょう。解決策は「活用」「解体」「売却」の3通りありますが、どれを選択するのかは自分自身です。   もし活用方法がみつからなければ、解体をしてそこから新しい形を創造することをおすすめします。

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